李家銘的玩美分享

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在2020年疫情肆虐全球，對各地經濟皆造成影響，但臺中的房市卻逆向成長，湧入很多投資熱錢，為什麼會有這樣的情形？臺中房市的熱度因何而起？接下來讓我們一起看看樂居創辦人的精闢分析。

■ 臺中新成屋漲幅最大

樂居根據實價登錄資料整理了一份數據，可以看到0-5年屋齡的新建案漲幅排名， 是第一名、第二名是 、第三名是 ；這個統計有一個有趣的地方，房價漲幅前三名的城市都是重點發展科學園區的地方，可見工作機會和薪資水平會直接影響到房價。

而影響臺中的房價漲幅最大的因素，我們認為有以下3點：
1. 科學園區：臺積電提供高薪就業機會，帶動臺中科學園區發展。
2. 交通建設：在臺74線及捷運綠線通車的加持下帶動區域發展。
3. 都市縫合：臺中的重劃區沿著2個舊市區中間分佈發展，縫合舊市區。

接下來就讓我們來針對臺中市做一個全面的區域解析。

■ 臺中以臺74線為界分環內、環外

臺中以大肚山為分界，西邊為海線、東邊是山線。山線的部分，還可以依照臺74線來劃分，劃分為環內和環外，環內是主要的居住區，環外是主要的產業區：
1. 環內：臺74線環內為舊的臺中市中心，是臺中的精華區、多為住宅商業區，生活機能好，房價較高。
2. 環外：產業園區都在環外， 、 、 、 、 ......等以往臺中的衛星城市環繞。

■ 產業穩健提供高薪就業人口支撐房市

臺中的產業帶繞著臺74線外圍發展，提供穩定高薪就業機會，支撐基本面、拉擡房市發展。而臺中除了服務業是隨著商業區分佈，大量的就業人口大部份集中在這3種類型：

1.科學園區/工業區：包含有臺積電進駐的臺中科學園區、有大立光進駐的臺中工業區和、友達進駐的中科後裏園區以及潭子加工區、豐洲科技工業園區。

3.大型醫院：3大醫院有榮總、中國醫藥大學附設醫院和中山醫學大學附設醫院，除了提供穩定就業人口之外，加上臺灣社會老齡化，醫療需求增加，也會帶動周邊就業發展，集中較多的就業人口在醫院附近。

■ 臺中的交通發展現況：

臺中最重要的交通幹道是臺74號，另外除了高鐵之外還有已經通車的捷運綠線，以及規劃中的藍線和橘線，接下來讓我們來介紹一下臺中未來交通發展的脈絡，以及對臺中帶來的影響。

一、和國道的連結緊密

臺中和國道的連結非常緊密，尤其是國道1號的部份，有7個交流道與市區串聯，這樣的好處在於整體發展非常快速，壞處就是會變得容易塞車。

而臺中的主要交通幹道可以分2塊來看：

1. 公路：臺中主要的道路有國道1號、國道3號以及濱海線臺61線，但對市民而言最重要的命脈是臺74線，它是臺中市區開車最重要的快速道路，解決了很多塞車的問題。
2. 主要幹道：從北到南有中清路、臺灣大道和向上路這三條，中清路經過水湳、臺中機場到海線，是未來捷運橘線的道路；臺灣大道穿越西屯經過中科到海線，是未來藍線捷運的途徑；向上路則是穿越南屯經過臺中精密機械園區再到海線。

二、捷運綠線連結高鐵和市區：

當捷運只有一條的時候對通勤的助益不是很大，等未來可以完成整個捷運路網的串聯之後價值才可以體現。但臺中目前已經通車的捷運在名義上有以下2條：

1. 綠線：從北屯通往高鐵烏日站，對外地人的幫助很大，提供乘坐高鐵想進市中心的人更多便利，也連結了高鐵站和市區。

2. 紅線(臺鐵捷運化)：從豐原通往烏日，臺鐵捷運化就是增加班次以及增加車站間的密集度，運用原本的臺鐵軌道路線希望來達到捷運的輸運效果。

其實紅線對通勤效益的幫助不大，很多人坐紅線是為了從豐原搭車到臺中市區，對他們來說是多增加站點和通勤時間，紅線的幫助在於高架化把之前被軌道阻隔的都市縫合起來，促進都市發展。

三、捷運路網的規劃和影響的受惠區：

臺中的捷運目前完工的只有綠線，接下來我們來看看整個捷運路網完整規劃之後，哪些區域會是受惠區：

1.綠線：

行經 、 、 、 、 、 ，後端站點的北屯和烏日的房價拉擡效果比較明顯。

2. 藍線：

行經 、 、 、 ，這些都是臺中的精華區，接下來是海線的 和 ，當藍線蓋好之後，受惠的區域會是海線的城市和東區，一樣是端點的部份。

3. 橘線(臺中機場捷運線)：

行經 、 、 、 區、 、 、 、 跟 ，橘線主要溝通的是山城區、霧峰、大裏到水湳轉運站，主要受惠區會在端點的大裏、霧峰和西屯的水湳轉運站到大雅這個區塊。

以上會一直強調捷運的端點站會是主要受惠區，主因在於捷運拉近了端點站和市中心的距離，當外圍或偏遠的區域到市中心變容易後，房價自然會上漲。因此捷運末端點的房價漲幅反而是比較值得期待的。

四、高鐵會成為臺中重要的轉運中心：

新竹和桃園的高鐵站在發展起來之後都成為重要的商業中心，但在臺中 我們認為它將會是未來臺中的轉運中心，主要原因有以下3點：

1. 看法轉正面：一開始因為烏日高鐵站不在市區，普遍評價不高，但隨著高鐵營運越來越好，臺中人對於高鐵的看法也都轉趨正面。
2. 外縣市的捷徑：外地人到臺中最快的方式是搭高鐵到烏日站，在捷運綠線通車後還可以轉捷運到市區，便利度提升。
3. 高鐵腹地被切割：由於

｜資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房，方式有很多種，其中最常見的就屬於贊助頭期款，子女只需要負擔房貸，對此，翠華地政士事務所李復華地政士表示，長輩資助頭期款屬於現金贈與，需要注意的就是應避免超過免稅額，否則就會被課徵贈與稅。

根據遺產及贈與稅法第22條，每人每年有220萬元的免稅贈與額度，因此若是父母2人要幫忙子女買房，當年的上限額度就是440萬元，不過若是剛好遇上女子結婚，則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元，等於1年內父母各自可以贈與320萬元，加總起來也就是640萬元的現金。

│第一關：繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出，一般來說，民眾得知自己擁有繼承權後，若沒有特殊情況，首先就要繳清遺產稅，才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作；而目前遺產稅計算，主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度，也是民眾繼承時的合法節稅渠道。

而遺產稅課稅為累進計算，遺產淨額在5千萬元以下，稅率為10%；5千萬到1億元間，課徵500萬元，再乘上15%；1億元以上，課徵1250萬元，稅率20%，換句話說，遺產(房子)價值越高，稅自然也要繳得更多!

｜善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期，也令人不禁聯想，後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令，如此一來買房恐貸不到理想成數，因此買預售屋想提高貸款成數，一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好，不過若是貸款成數仍不足的話，建議一開始簽約時就要先留意合約內容，House123執行長邱愛莉指出，部分建商會在契約中註記，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話，建商會提供貸款。

建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，舉例來說如果想貸8成，但銀行只能貸款7成，建商則可以補足貸款的另外1成，不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行，而第二順位抵押權就會是建商，此外也要留意建商貸款可能也有利率，多數分為兩種，一種為跟銀行相同的房貸利率，另一種則是無息貸款，不過得於3~5年內短期內償還，簽約前得先留意。

■ 臺中的房價價格區間：

目前臺中的房價我們可以對照上圖分成5個級別來看：

第一級-蛋黃區(35~45萬)： 、 、 、水湳經貿園區、 、 。

第二級-蛋白區(30~35萬)： 、 、 、 、 、 、 、十四期、十三期。

第三級-蛋殼區(25~30萬)： 、 、十一期、 、 。

第四級+環外(20~25萬)： 、 、 、 、 、 。

第五級(1字頭)：海線。
 

那在下篇的部份，我們會為大家針對「水湳經貿園區、十三期、十四期和 」這幾個重點區域，做比較詳細的解析！

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